+ 375 29 188 5555

Полный комплекс услуг по купле/продаже готового бизнеса Профессиональные брокеры, юристы, бухгалтера, аудиторы, оценщики Лидер рынка услуг по купле/продаже готового бизнеса

НОВОСТИ

19 июня 2017
Почему из Беларуси уходит иностранный капитал?

В последние годы наблюдается отток иностранного капитала из Беларуси. За годы рецессии вклады зарубежных инвесторов в уставные фонды белорусских предприятий сократились более чем на 300 млн долларов. В условиях, когда зарубежный капитал в страну идти не хочет, белорусское правительство пытается заимствовать ресурсы на внешнем рынке для рефинансирования госдолга.

14 июня 2017
Всемирный банк: Начинаем подготовку новой стратегии по Беларуси на очень позитивной ноте

Всемирный банк начинает подготовку новой стратегии по оказанию поддержки Беларуси «на очень позитивной ноте», заявил глава представительства банка в стране Ян Чул Ким 14 июня на встрече с депутатами Палаты представителей.

20 апреля 2017
Малому бизнесу Беларуси доступны кредиты под 7,99%

Часть денежных ресурсов в размере пять миллионов евро, предоставленных «Газпромбанком» (РФ) своему дочернему Белгазпромбанку, направлены на развитие малого бизнеса в Беларуси.

все новости

Современный рынок коммерческой недвижимости: что нового?

По прогнозу международной компании Colliers International, объем рынка офисной недвижимости Минска может увеличиться в текущем году на 40%. Если на начало года общий объем рынка офисной недвижимости в бизнес-центрах оценивался в более 500 тыс. кв. метров, то на конец года он может превысить 800 тыс. кв. метров.

 

Офисная недвижимость

 

В I полугодии 2014 года в Минске, по оценке Colliers International, было введено в эксплуатацию 8 бизнес-центров арендопригодной площадью  86 тыс. кв. метров. На II полугодие к вводу заявлено 26 объектов офисной недвижимости арендопригодной площадью 255 тыс. кв. метров. Впрочем, как ожидается, не все девелоперы сумеют завершить строительство в заявленные сроки.

 

Несмотря на существенный рост предложения в текущем году сегмент офисной недвижимости пока сохранит привлекательность для инвесторов в связи с устойчивым спросом. Несмотря на качественный рост рынка (в числе ожидаемых в 2014 году проектов будет больше объектов, соответствующих классам "А" и "В1"), в сегменте офисной недвижимости продолжат доминировать офисы класса "В2". В то же время на рынке растет спрос со стороны арендодателей на качественные офисные помещения, что позволяет инвесторам по-прежнему рассчитывать на хорошую окупаемость при реализации таких проектов.

 

Тем не менее новым инвесторам потребуется проявлять большую осторожность и более детально прорабатывать проекты по строительству объектов офисной недвижимости в связи с растущими рисками и конкуренцией,

 

"Количество офисных площадей к концу 2014 года должно существенно увеличиться. Но при этом количественный потенциал спроса не настолько велик и спрос на офисы на самом деле растет не такими быстрыми темпами, как предложение в 2014 году. Это приведет к тому, что наиболее интересные и доступные по цене объекты будут заполнены в первую очередь", – отметил в комментарии агентству "Бизнес-новости" директор департамента консалтинга и оценки Colliers International в Беларуси Денис Четвериков.  

 

В то же время менее конкурентоспособные офисные объекты, например, с неудачным месторасположением, высокими ставками аренды, более низкого качества, не отвечающие требованиям заявленного класса, либо имеющие размытые параметры, не позволяющие четко их позиционировать, будут заполняться медленнее, подчеркнул эксперт. Особо неудачные объекты могут столкнуться с необходимостью существенного понижения ставок аренды либо будут пустовать.

 

Во-вторых, арендаторы офисных помещений становятся более требовательными в плане качества. Как международные компании, так и местные крупные арендаторы начинают предъявлять более жесткие требования по глубине и гибкому зонированию офисных площадей, возможностью реализации в офисах множества видов деятельности помимо индивидуальной работы за компьютером и документами.

 

"Ранее, в условиях острой нехватки площадей всех классов, инвестор мог особо не задумываться над конкурентоспособностью своего объекта и параметрами создаваемого офисного пространства. Но сегодня от инвестора требуется четкое понимание того, будут ли вообще востребованы офисы конкретного класса в данном месте по заданной ставке, и если да – в каких количествах и с какими характеристиками должны реализовываться офисы", – подчеркнул директор департамента консалтинга и оценки Colliers International в Беларуси.

 

Затраты на строительство офисной недвижимости в Минске сегодня в основном выше, чем затраты на строительство объектов жилой недвижимости, которая считается более привлекательной для инвесторов в плане окупаемости.

 

В частности, себестоимость строительства в Минске 1 кв. метра офисов наиболее распространенного и востребованного класса "В1" составляет  в среднем USD 1 200 – 1 300, класса "А" – USD 1 400 – 1 700.

 

Для сравнения, средняя стоимость строительства 1 кв. метра  с учетом отделки помещений в формате бизнес-парка в Москве составляет USD 1 500 (класс "B"), строительства бизнес-центра класса "А" в центральной части города – USD 2 000 – 2 200 с учетом отделки мест общего пользования.

 

В Германии средняя себестоимость строительства офисов составляет около USD 1650 за кв. метр,  престижных и высококачественных офисных зданий – USD 3 050. В соседней Польше средняя себестоимость составляет около USD 1 000 за кв. метр, в то же время  стоимость строительства 1 кв. метра офиса класса "А" составляет около USD 1 400.

 

"Но следует учитывать, что одни и те же классы офисных зданий, как ни странно, на разных рынках могут отличаться по своим качественным характеристикам. Например, класс "А" в Минске соответствует в больше степени классу "В" по московским меркам. Соответственно, и себестоимости следует сравнивать с поправкой на различное качество объектов. В результате при таком сравнении получается, что себестоимость строительства в Минске офисных зданий не только не ниже, но даже выше себестоимости зарубежных аналогов", – уточняет Д.Четвериков.

 

Торговая недвижимость

 

Площадь новых торговых объектов в текущем году может увеличиться более чем на 350 тыс. кв. метров. Это фактически соответствует объемам, заявленным еще в начале года. Напомним, в текущем году в Минске к вводу в эксплуатацию заявлено почти 30 новых торговых объектов площадью более 370 тыс. кв. метров.

 

По данным Colliers International в Беларуси, в I полугодии в Минске реально было введено только 4 из заявленных объектов с суммарной аренднопригодной  площадью лишь более 28 тыс. кв. метров. По итогам II полугодия ожидается ввод в эксплуатацию еще 24 объектов с суммарной арендопригодной площадью 337 тыс. кв. метров. В целом по итогам года общий рынок торговой недвижимости в Минске превысит 1 млн кв. метров.

 

В отличие от рынка офисной недвижимости, в торговой недвижимости в большинстве случаев заявленные сроки соблюдаются за исключением некоторых объектов. В частности, по словам Д.Четверикова, с большой долей вероятности на 2015 год будет перенесен ввод в эксплуатацию торгового центра на пересечении ул. Неманской и ул. Казимировской с гипермаркетом "Евроопт".

 

"Сроки окончания строительства объекта заявлены на декабрь 2014 года, однако исходя из ситуации на строительной площадке вероятность реализации этого проекта в текущем году низкая", – считает эксперт.

 

Рынок торговой недвижимости также, как и рынок офисной недвижимости, остается привлекательным для инвесторов не только из-за сохраняющегося высокого спроса, но и сроков окупаемости. По оценкам аналитиков, инвестиции в торговую недвижимость в Беларуси окупаются быстрее, чем в Европе и, даже, быстрее чем в Москве.

 

"Профессиональные игроки рынка недвижимости как правило, оперируют не столько понятием сроков окупаемости, сколько понятием ставки капитализации – как более точным. Более короткие сроки окупаемости (речь идет о простой окупаемости, без дисконтирования и продажи объекта), и, соответственно, более высокие ставки капитализации, говорят, с одной стороны, о более быстрой отдаче инвестиций, с другой – о более высоких рисках", – пояснил Д.Четвериков.

 

В Минске, по оценкам Д.Четверикова, если вести речь о торговой недвижимости, а точнее, о торговых центрах, простые сроки окупаемости до налогообложения и без учета кредитования, составляют 7-9 лет при ставках капитализации 12-14%.

 

Для сравнения, сроки окупаемости в Москве составят 8-12 лет при ставках капитализации 9,0%. Ставки капитализации в Вильнюсе – 7,8% (10-13 лет), в Варшаве – 5,8% (15-18 лет), в Берлине – 6,5% (12-15 лет).

 

По данным Colliers International, ставки аренды на торговые площади колеблются в диапазоне EUR 7-125 за кв. метр (в месяц без НДС). Так, стоимость аренды торговых объектов площадью до 50 кв. метров составляет около EUR 40-125 за кв. метр, 50-100 кв. метров – EUR 25-50, 100-500 кв. метров – EUR 10-45, 500 кв. метров и более – EUR 7-19. Ожидается, что во II полугодии среднерыночные ставки арендной платы торговых объектов останутся стабильными с трендом к росту по некоторым новым проектам.

 

Наибольшим спросом в текущем году пользуются небольшие помещения торговых галерей – до 50 кв. метров и 50-100 кв. метров. В свою очередь развитие наиболее успешных сетей, уже присутствующих на рынке, а также интерес новых участников привели к росту спроса на площади в 300-500 кв. метров и выше.

 

Также ритейлеры-арендаторы из сегмента фэшн начали интересоваться площадями от 1 000 кв. метров, отметил в комментарии агентству "Бизнес-новости" директор брокерского подразделения Colliers International в Беларуси Андрей Алёшкин. К арендным площадям сохраняется интерес со стороны продовольственных сетей. Здесь интересы и заявки начинаются от помещений в 700-800 кв. метров и вплоть до помещений под размещение гипермаркетов.

 

Кроме того на рынок Беларуси в текущем году ожидается выход новых зарубежных сетевых операторов.

 

"Речь идет о новых международных операторах, некоторые из них уже активно развиваются, например, Kari и Kari Kids, а также торговая марка Defacto, первый магазин которой откроется в ТРЦ Galileo. Также следует отметить активную позицию еще одного оператора LC Waikiki, который продолжает развитие не только в Минске, но и в регионах Беларуси. Есть еще несколько новых для Беларуси брэндов, название которых пока не хотелось бы раскрывать до подписания всех документов, но размер их торговых площадей составит более 1 тыс. кв. метров", – отметил А.Алёшкин.

АУКЦИОНЫ
по продаже и аренде
коммерческой недвижимости
banner 97banner 96

Оценка стоимости бизнеса

Подписаться на рассылку

© 2012-2017 “Магазин готового бизнеса - BizShop.by”.

+ /375/ 29 188 5555
+ /375/ 29 188 5555

Беларусь, г. Минск, ул. Берута, д.3Б, 6-ой этаж, каб.605 - Бизнес-центр "Пушкинский"